Voici comment investir dans la propriété à moindre coût.
Ce montage juridique peu connu a permis à cette investisseuse de réaliser une économie de 35% à l'achat de son bien.
Acheter seulement une partie de son logement pour le payer moins cher, c’est possible. Non, il ne s’agit pas d’un viager, mais d’un achat en démembrement de propriété. Le principe est simple : ce mécanisme consiste à acquérir uniquement la nue-propriété d’un bien, tandis que l’usufruit (le droit d’en jouir ou d’en percevoir les revenus) est temporairement cédé à un tiers. “Ce n’est pas très courant comme montage car peu connu, reconnaît Frédéric Labour, notaire à Sainte-Geneviève des Bois, dans l’Essonne. On est un peu sur la même idée que le viager, avec un paramètre en moins : il n’y a pas d’aléa. On sait à quelle date le démembrement prend fin.”
Dans ce type d’opération, l’usufruit est en effet confié pour une durée déterminée à un bailleur social. “L’intérêt, pour nous, est de réaliser du logement social dans des endroits où on ne pourrait naturellement pas le faire, comme des zones tendues, où le prix est trop élevé”, estime Christophe Bérion, directeur général d’Orvitis, un Office Public de l’Habitat (OPH) en Bourgogne-Franche-Comté.
Prenons un exemple : à La Baule, commune touristique de la côte Atlantique, où le prix médian du mètre carré dépasse 5 200 euros, selon les données du Figaro Immobilier, il est possible d’acquérir la nue-propriété d’un deux-pièces situé à cinq minutes des plages pour 162 900 euros. Le taux de la nue-propriété à acquérir étant de 64%, la valeur totale du bien en pleine propriété est donc d’environ 255 000 euros. Une économie de près de 92 000 euros, donc, contre la cession de l’usufruit détenu pendant 15 ans à un bailleur social.
C’est le mode de détention qu’a choisi Isabelle (son prénom a été modifié), une cliente de maître Labour. Il y a quatre ans, cette quinquagénaire a décidé d’acheter la nue-propriété d’un appartement d’environ 35 mètres carrés, alors que l’immeuble était encore en construction. Elle a payé 65% de la valeur du bien, soit 200 000 euros, pour un logement estimé à 308 000 euros. Les 35% restants ont été cédés à un bailleur social. Dans son cas, l’usufruit a été acquis pour 16 ans. À l’issue de cette période, Isabelle récupérera la pleine propriété de son bien sans frais ni taxes supplémentaires. Pendant cette durée, le bailleur social peut occuper le logement ou le louer, en percevant les revenus.
Pour le nu-propriétaire, les avantages sont nombreux : outre l’investissement à moindre coût, durant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire n’a pas de charges courantes à payer. Les taxes, l'entretien et les dépenses liées à l'usage du logement sont supportés par l'usufruitier. Aussi, “il est possible de prévoir des clauses de répartition de travaux totalement à la charge de l’usufruitier”, souligne le notaire.
Toutefois, n’investit pas qui veut. Avant un tel achat, “le banquier va regarder si l’acquéreur peut se permettre d’acheter un bien qui ne rapporte rien”, prévient Frédéric Labour. Ce qui était le cas d’Isabelle. “Elle souhaite faire un placement avec effet de levier. Son but est de le revendre dans 16 ans.” Mais attention, ce type d’achat n’est pas sans risque. Durant toute la période de démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer et ne profite pas du bien. C’est donc une immobilisation du capital pendant toute la durée du démembrement. Et, bien sûr, le marché de l’immobilier ne doit pas s’effondrer d’ici la fin du contrat pour que l’investisseur s’y retrouve. D’où l’importance, comme pour tout investissement immobilier, de bien choisir l’emplacement : “Il faut vérifier, entre autres, la qualité des transports, des commerces, et la demande locative du quartier”, conseille le notaire.
Enfin, dans un cas comme celui d’Isabelle, qui achète dans un immeuble en construction, le notaire souligne que “si tous les nus-propriétaires d’un même programme vendent en même temps, à la fin du démembrement, les prix peuvent temporairement baisser”. Mais il tempère : “Avec un bon emplacement, les biens se revendent généralement rapidement”.
