Les loyers seront encadrés à Grenoble à partir de cet automne sur une partie du territoire, une expérimentation qui durera jusqu’en 2026. L’encadrement des loyers fixe un loyer maximum (en euros par m²) qui ne peut pas dépasser de 20% un loyer de référence décidé par un arrêté préfectoral. L’observatoire des loyers du marché locatif privé Clameur met en cause lors d’une conférence de presse le maillage territorial sur lequel repose la délimitation des zones encadrées et des zones non encadrées de la ville. «Les loyers les plus élevés se trouvent dans la zone dite la moins chère et donc non encadrée», déclare Arnaud Simon, directeur du comité scientifique de Clameur. Dans la zone où les loyers sont considérés comme plus élevés, et qui ont donc été encadrés par la suite, certains loyers seraient chers mais d’autres seraient moins élevés.

Selon le maillage de l’observatoire local des loyers de Grenoble, il existerait trois zones de niveaux de loyers. Une première zone à 12,1 euros le mètre carré, une deuxième zone à 11,8 et une troisième à 10,7. Une grande partie de la ville serait au-dessus du seuil de 12,10 €/m², d’après Clameur. La zone en blanc ou troisième zone (voir carte), celle où les prix du mètre carré seraient de 10,7 euros, est considérée comme moins chère que les deux zones au nord et est donc non encadrée. Or, dans la partie blanche, dans les quartiers Eaux Claires-Painlevé et de Teisseire, les loyers seraient plus élevés que 10,7 euros le mètre carré, selon Clameur. Ils tourneraient plutôt autour de 16 euros par mètre carré. Pas moins de 82% des IRIS (îlots regroupés pour l’information statistique, ces morceaux de quartiers utilisés par l’Insee pour ses statistiques) ont un loyer supérieur à la valeur moyenne de leur zone respective sur l’ensemble des trois zones, assène Clameur. La lecture de la métropole sous-estimerait alors les loyers de marché.

«La cartographie des loyers de la métropole de Grenoble, qui sert de base à l’administration, est fausse. Il y a un loup. La zone blanche (NDLR zone non encadrée), va devenir un eldorado. Il y a d’autres zones qui vont être vérolées», dénonce le président de Clameur, Jean-Michel Camizon. Avant de s’interroger: «Est-ce une volonté politique d’indiquer des loyers au mètre carré plus bas pour encadrer des baux volontairement plus faibles?» Encadrer une partie seulement d’une zone géographique entraîne une augmentation des loyers dans les zones limitrophes non encadrées, affirme Clameur.

Les données de l’Agence Urbanisme Région Grenobloise (AURG) seraient-elles erronées? Ou s’appuient-elles non pas sur des montants de loyer à un instant T mais sur des évolutions de loyers d’une année sur l’autre? Contactée par Le Figaro, l’Agence d’urbanisme rétorque que «la méthode déployée pour l’observation de loyers et la définition des zonages d’observation dans le cadre de l’OLL grenoblois (NDLR l’observatoire local des loyers) est conforme aux prescriptions du Comité scientifique de l’observation des loyers. De ce fait l’OLL a été agréé par le Ministère dès 2020. Les zonages d’observation retenus pour l’OLL ont été conçus à la fois par une approche statistique conduite par l’Anil et validés par des groupes d’experts réunissant les professionnels de l’immobilier locaux (Fnaim, Unpi, Fédération des promoteurs immobiliers). Depuis, et bien que régulièrement impliqués dans la gouvernance de l’OLL, ces experts n’ont pas remis en cause ce zonage.».

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Mais les écarts de chiffres entre Clameur et l’OLL existent bel et bien. Comment les expliquer? L’analyse de Clameur «repose sur des prix de loyers sans neutraliser les caractéristiques des biens (surface, nombre de pièces, époque de construction, …). Et ces caractéristiques peuvent peser fortement sur les prix (notamment la surface et le nombre de pièces)», affirme l’agence d’urbanisme. L’OLL prendrait en compte la surface des biens, leur typologie, leur période de construction... critères omis par Clameur selon l’agence d’urbanisme. Si un IRIS est composé majoritairement de petits logements, les prix de loyer par mètre carré seront «mécaniquement» élevés. Cela, ne veut pas dire pour autant que cet IRIS se distingue par une cherté relative de son parc locatif privé. En effet, si l’on compare des prix de bien de plus grande surface de cet IRIS avec d’autres IRIS, ils pourront s’avérer relativement plus faibles, affirme l’OLL.

Conformément aux prescriptions méthodologiques du Comité scientifique de l’observation des loyers, l’OLL de la région grenobloise a construit des zones homogènes de loyers à structure de parc comparable (c’est-à-dire des zones au sein desquelles les biens similaires auront effectivement des loyers proches). «Les résultats obtenus avec cette approche ne peuvent donc pas se comparer avec des loyers «bruts» comme semble l’avoir fait Clameur», assène l’OLL. Clameur compare des millésimes différents (2023 pour leur base de données contre 2020 pour les loyers de l’OLL), ce qui tendrait également à «creuser» l’écart. Concernant le périmètre de l’encadrement des loyers, il s’agit «d’un choix politique sur lequel l’OLL n’est pas à la manœuvre». La municipalité de Grenoble n’a pas répondu à nos questions sur le sujet.

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