Impôts sur l'immobilier : un nouveau mode de calcul des plus-values pour les propriétaires
Vous le savez peut-être, la plus-value réalisée lors de la vente d'une résidence principale n'est pas imposable. Même si dans certains cas, des règles spécifiques s'appliquent en cas de séparation ou de divorce. L'examen du budget 2025 ne remet pas en cause ce principe. En revanche, les députés ont adopté en commission des finances un amendement qui revoit en profondeur le mécanisme de taxation des plus-values immobilières réalisées en dehors de la vente de la résidence principale.
Aujourd'hui, « la plus-value imposable est calculée par la différence entre le prix de vente et le prix d'achat – avec éventuellement un abattement pour la durée de détention ainsi que différentes majorations du prix de vente comme les dépenses de travaux (évaluées au forfait ou au réel) », rappelle l'amendement du député Modem Jean-Paul Matteï.
Le montant de l'impôt dû, est égal à 19% de la plus-value au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2% au titre des prélèvements sociaux, soit 36,2% de la plus-value imposable au total. Mais il est possible d'y échapper en tout ou partie. En effet, la plus-value immobilière est exonérée au bout de 22 ans au titre de l'impôt et au bout de 30 ans au titre des prélèvements sociaux.
« Ce mécanisme conduit à désinciter à la circulation du capital immobilier – le vendeur étant encouragé à conserver son bien sur une longue durée, particulièrement à l'approche de l'exonération totale sans forcément l'entretenir – ce qui peut conduire à de l'habitat dégradé. Cette exonération fonction de la durée de détention semble de plus injuste dans le sens où la plus-value – particulièrement en raison de la possibilité d'abattre de cette dernière a valeur des travaux réalisés – ne sont pas dues en majeure partie à l'action du propriétaire mais bien plus des conditions de marché », souligne l'amendement.
Une application à partir de 2026
En conséquence, il prévoit de supprimer ces abattements pour durée de détention en le remplaçant par un abattement sur le prix de vente qui serait celui du prix d'achat actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac publié par l'Insee chaque mois. C'est sur ce montant de plus-value que s'appliquerait le prélèvement forfaitaire unique en vigueur sur les produits de placement. Ce taux est de 30% aujourd'hui, mais un autre amendement du député Matteï, lui aussi adopté en commission des finances, prévoit de porter le taux de la flat tax à 33%.
Si l'amendement est conservé dans la version finale du budget qui sera adoptée d'ici la fin de l'année par les deux chambres du Parlement, cette réforme s'appliquerait à compter du 1er janvier 2026 pour les terrains à bâtir et à partir du 1er janvier 2027 pour les biens bâtis, afin de laisser un peu de temps aux différents acteurs de s'adapter à cette nouvelle donne.
« L'entrée en vigueur progressive de la réforme pourrait par ailleurs créer un choc d'offre dans les deux ans à venir, ce qui serait très bénéfique dans la période actuelle », avance même l'amendement en conclusion.
