Le vent tourne de nouveau en la faveur des emprunteurs immobiliers. Le régulateur bancaire en la matière, le Haut conseil de la stabilité financière (HCSF), a enfin reconnu lundi 4 décembre la « baisse importante » de la production de crédits par rapport à 2022. Selon le dernier relevé de la Banque de France, elle s’établit à 9,2 milliards d’euros en octobre, contre 16,1 milliards un an auparavant, soit une chute de 43% ! « Une évolution cohérente avec la baisse du nombre de transactions et l’attentisme observé sur le marché, alors que les prix s’ajustent progressivement », commente le HCSF. Cohérente, certes, mais surtout bloquante pour bon nombre de ménages. Afin de redonner un peu de souffle aux emprunteurs, le régulateur, qui dépend de Bercy, vient d’annoncer trois mesures censées faciliter l’obtention des crédits, qui entreront en vigueur au 2 janvier.
- L’allongement de la durée maximale des crédits de 25 à 27 ans… mais seulement pour l’achat d’un bien ancien qui nécessite d’importants travaux (rénovation énergétique, création ou agrandissement de surface). Ces derniers devront représenter 10% du crédit total (au lieu de 25%). La somme empruntée étant lissée sur deux années supplémentaires, le taux d’endettement baisse ainsi mécaniquement, ce qui aura pour effet de faire passer certains dossiers sous les 35% maximum autorisés. « C’est l’épaisseur du trait, juge Cécile Roquelaure, porte-parole du courtier Empruntis. Pour 100.000 euros empruntés, c’est 22 euros de moins en mensualité ». Un gain pas si massif, alors que rallonger la durée de deux ans va également augmenter le coût du crédit. Pour 100.000 euros sur 27 ans, c’est 6.000 euros de plus, calcule Empruntis, « et ce uniquement si les banques ne pratiquent pas des taux plus élevés ».
- Les banques vont pouvoir utiliser davantage leur marge de flexibilité. Aujourd’hui, elles peuvent déroger aux critères d’octroi (35% maximum d’endettement sur 25 ans) pour 20% de leurs dossiers. Or, elles n’utilisent pas pleinement cette possibilité : pour 14,3% d’entre eux selon le HCSF. Ce ratio de 20% pourra désormais être calculé sur neuf mois et non plus un seul trimestre, ce qui devrait augmenter le nombre de profils éligibles. « Il aurait fallu la laisser jouer sur un an, estime Cécile Roquelaure. L’effet sera diffus ».
- Troisième et dernier ajustement, les intérêts du prêt-relais (pour les secundo accédants qui vendent un bien pour en acheter un autre) ne pèseront plus, pour certains dossiers, dans le calcul du taux d’endettement. Fausse bonne nouvelle, les banques pratiquent déjà cette exclusion depuis… janvier 2021
Du côté des agents immobiliers, on fulmine. « Face aux fortes attentes des candidats à l’accession, le HCSF fait une nouvelle fois dans la demi-mesure », réagit Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM). Celle-ci plaide pour la portabilité (la possibilité de conserver les conditions de son crédit pour financer sa nouvelle résidence principale) et même la transférabilité des prêts (l’emprunt est attaché au bien lui-même).
Les professionnels du crédit ne cachent pas leur déception. Ils auraient souhaité des mesures plus franches et notamment une hausse du taux d’endettement et/ou de la durée d’emprunt. « Ces règles, d’une complexité croissante au fil des aménagements, ne sont pas opérationnellement pilotables à l’échelle de réseaux bancaires de milliers d’agences dans lesquels les décisions d’octroi de crédit sont largement décentralisées », explique Caroline Arnould, directrice générale du réseau Cafpi.
